Funderingsherstel gecombineerd met aanleg souterrains
februari 2024 t/m Maart 2025
Type project: Funderingsherstel + realisatie kelder (2 aaneengesloten woningen)
Locatie: Rotterdam-West
Opdrachtgever: Alliantie van particuliere huiseigenaren
Aannemers: Rijnmond Funderingstechniek B.V., Ecensy en onderaannemers
Rol De Bouwdirigent: Ontwerpadvies & omgevingsmanagement; Planning- en kostenbeheer uitvoering (bouwtoezicht)
De uitdaging
Twee aaneengesloten woningen in Rotterdam-West zakten in versneld tempo, en funderingsherstel was noodzakelijk. Meerdere particuliere eigenaren vormden gezamenlijk één opdrachtgever en afstemming en besluitvorming met buurpanden was noodzakelijk voor realisatie.
Dit vroeg om stevige regie op techniek, planning, contracten én omgeving.
Onze aanpak
1. Strakke planningsregie
De Bouwdirigent voerde gemiddeld vier keer per week een dagstart met de aannemer om mijlpalen actief te bewaken en vertraging direct te ondervangen.
Tijdens bouwvergaderingen werd expliciet gestuurd op kritieke mijlpalen.
Bij de vooroplevering zijn strakke afspraken gemaakt over opleverpunten, welke binnen twee weken volledig zijn hersteld.
Resultaat: Uitvoering conform planning
2. Technische optimalisatie & kwaliteitsborging
De Bouwdirigent heeft het ontwerp van de nieuwe kelder integraal opgenomen in het funderingsherstel. Concreet:
Extra kolom opgenomen zodat na herstel eenvoudig een doorbraak in de bel-etage gerealiseerd kan worden
Strategische positionering van kolommen, afgestemd op toekomstige binnenwanden
Stalen binten verschoven om een grote raampartij aan de achterzijde mogelijk te maken
Vloerverwarming geïntegreerd in de bestaande zandcementdekvloer van het funderingsherstel. Door deze integratie is 7 cm extra stahoogte gerealiseerd.
Tijdens de uitvoering zijn peilmaten structureel nagemeten om afwijkingen direct te corrigeren.
Resultaat: maximale stahoogte én aanzienlijk lagere verbouwingskosten na oplevering van het funderingsherstel.
4. Kostenbeheersing
Door scherpe contractafspraken en inhoudelijke sturing is circa €20.493 aan meerwerk voorkomen, onder andere door:
Correctie van een rekenfout in het palenplan binnen het definitief ontwerp
Versimpeling van engineering op basis van archiefgegevens van de gemeente
Verwijdering van dubbele posten in de begroting
Daarnaast is succesvol aanspraak gemaakt op een gemeentelijke subsidie voor projectbegeleiding, wat leidde tot aanvullende kostenreductie.
Resultaat: ca. €25.000,- besparing op het totale projectbudget
4. Omgevingsmanagement zonder rechtszaak
Het buurpand was constructief verbonden aan het project. De eigenaar weigerde aanvankelijk toestemming voor noodzakelijke werkzaamheden. Gedurende zeven maanden is actief relatie- en onderhandelingsmanagement gevoerd, met als doel toestemming te verkrijgen zonder juridische escalatie of vertraging.
Resultaat: tijdige projectstart zonder gerechtelijke procedure en behoud van werkbare verhoudingen.
Het resultaat
✔ Realisatie conform planning
✔ Kostenbesparing van ca. €25.000,- door meerwerkallocatie en subsidie
✔ Geen juridische procedures met buurpanden
✔ Ontwerpoptimalisaties van de renovatie na herstel geïntegreerd in het technisch ontwerp
Door een een bodemwarmtesysteem in de funderingspalen te integreren, is de mogelijkheid gecreëerd van het bereiken van een maximaal Energielabel.
Na funderingsherstel stijgt een pand met funderingsproblemen gemiddeld 16% in waarde t.o.v. het pand voor herstel. Het souterrain dat is aangelegd wordt daarnaast geschat op een waarde van ca. €140.000,-.
Review opdrachtgever:
"Wij zijn zeer enthousiast over de Bouwdirigent! Het proces verloopt dankzij hen heel gestructureerd. De voortgang wordt bewaakt en we hebben iemand met verstand van zaken die ons kan adviseren en ons belang behartigt in een wereld die voor ons nieuw en onbekend is. Het contact verloopt fijn en professioneel. Planningen, vergunningen, advies en contact met de aannemers, de Bouwdirigent zit er bovenop en bewaakt het proces heel zorgvuldig.Dankzij hen verloopt ons funderingsherstel soepel en hebben we vertrouwen in een goed funderingsherstel. We raden de bouwdirigent van harte aan!"
